최근 신축 분양 상가를 매수하면서 경험하고 있는 다양한 분쟁 상황과 이에 대응하기 위한 상가 관리단 결성 도전기를 정리해보려 합니다. 상가 소유 경험이 처음인 생초보 일반인이 업계의 장난질에 맞서 고군분투하는 스토리를 공유드리니 비슷한 처지에 계신 분들께 도움이 되었으면 합니다.
신축 분양 상가의 리스크
저는 제가 거주하고 있는 아파트 단지의 구분상가 1개 호실을 매수하였습니다. 제 아내의 학원 오픈을 위해 아내 명의로 분양권을 매수하는 방식으로 진행하였고, 이 과정에서 계약 사기를 당하는 등 시작부터 난관에 봉착하였습니다. 분양권 매수 계약 사기 사건은 이야기가 길어 여기서 자세히 다루기엔 무리지만, 이외에도 다양한 분쟁 상황들을 직간접적으로 경험하고 있습니다. 현재 겪고 있는 리스크와 불편한 점들을 정리해 보면 대략 3가지 정도일 것 같습니다.
- 분양권 매매 계약 사기
- 분양권의 실제 소유자가 아님에도 계약서 작성 후, 계약 이행 종용하는 방식으로 매수자 압박
- 신축 상가 현장에는 보통 몇 개의 분양권 도매업자들이 영업하며, 상호 물건 알선 및 수수료 지급이 관행
- 이 과정에서 분양권 실소유자가 아닌 도매업자의 명의로 계약 시, 정상적 등기 이전 과정이 불가능한 사고 발생
- 관리비 과다 계상 청구
- 신축 상가는 보통 시행사 측에서 관리업체 수의 계약 후, 관리 운영 진행
- 관리업체 감사의 주체(상가 관리단 등)가 없으므로, 과도한 관리비가 계상되어 청구됨
- 구분상가 소유주 개별 컴플레인 진행하여도, 법적 효력 없으므로 관리업체의 개선 의지 전혀 없음.
- 상가 업종 조율 규약 미비
- 상가에서 영업 중인 소유주 및 임차인이 가장 민감해하는 요소임.
- 배타적 영업행위 보장을 위한 동일상가 동일업종 금지 규약 제정의 미비
- 임대 차원에서는 동일업종 금지 규정이 불리할 수 있지만, 해당 안건 협의의 장(場)이 구성되어 있지 않음.
저의 경우 아파트 단지 상가에서 현재 가장 민감한 이슈로 떠오르고 있는 것은 마지막 3번째 '상가 업종 조율 규약 미비'에 관한 상황입니다. 상가 내 다른 소유주 사장님이 매수 계약 시 '동일업종 영업 희망자 추가 매매 금지'에 대한 특약사항을 걸었음에도, 역시나 분양권 도매업자는 이를 아랑곳하지 않고 최근 똑같은 업종을 창업하려는 매수자에게 분양권을 팔아 넘겼습니다. 그리고, 이 분양권 도매업자는 저희에게 매매 계약 사기를 벌인 바로 '그분'이었고요.
40년 이상 살아오며 웬만큼 불합리한 일에도 잘 나서지 않았는데 '상가관리단'이라는 것을 조직해 보기로 결심한 것도 바로 이 이유 때문이었습니다. 이대로 계속 가다간 제2, 제3의 피해가 계속 발생할 것 같았고, 이를 방지하기 위해선 상가 소유주와 구성원들의 의견을 대표하고 법적인 구속력이 있는 단체의 결성이 절실해 보였습니다. 그래서, 제 인생 처음으로 '총대'를 메어보기로 한 것이죠. 향후 분쟁 상황에 대응하기 위해 법적 근거를 마련하며 적법한 절차에 따라 '상가관리단'을 결성하는 것이 필요해 보였습니다. 저는 법을 잘 모르는 일반인이기에 우선 변호사 상담을 받아보는 것부터 시작해 보기로 했습니다.
상가 관리단 결성을 위한 법률 상담 진행
상담은 제가 당한 분양권 계약 사기의 계약금 반환 소송을 진행하셨던 변호사님으로부터 받았습니다. 현재 저희 아파트 상가의 상황을 잘 아시고, 위에서 언급한 '동일업종 영업 희망자 추가 매매 금지' 특약 위반 사건에 대해서도 소송 대리를 맡고 있어서 해당 변호사님에게 우선적으로 상담을 신청한 것입니다. 가장 최적의 법무 서비스를 받을 수 있다고 판단했기 때문이죠.
그런데, 변호사님에게서 상담을 받으면서 관리단을 구성해야 하는 진짜 이유에 대해서 새롭게 알게 되었습니다. 저희 상가 소유주들의 입장에서는 매매 계약 사기, 관리비 과다 청구, 상가 영업 업종 조율의 3가지 리스크 이슈 대응이 관리단을 구성하려는 주된 목적이었지만, 상가 재산권 보호 측면에서는 '이것'이 더 중요하단 것을 알게 되었는데요. 바로 '상가 건축물의 하자 대응 및 소송'입니다.
상가 관리단 결성해야 하는 진짜 이유
'상가의 하자 소송'은 사실 전혀 예상치 못했던 요소였고, 신축(!) 상가를 매수하면서 하자가 있을 거라고는 생각해보지도 않았습니다. 하지만, 상가도 부동산이고 부동산은 땅과 건물로 이루어진 것인데 '건물'의 하자 사항을 살펴보지 않는다는 것은 본인 소유 부동산에 대한 재산권을 방치하는 것이나 마찬가지이죠. 따라서, 상식적으로 생각해 봐도 가장 중요하게 다뤄야 할 사안이 되는 게 맞습니다.
변호사님과 소속 법무법인에서는 상가 관리단의 결성을 위한 사전 단계(동의서 징구, 총회 개최 등)에 대한 모든 법무 서비스를 무료로 제공해 주기로 하셨는데요. 사실 법무법인에서 이런 서비스를 제공하는 이유는 결국 상가 하자 소송에서 최대한의 손해 배상을 이끌어내고, 여기서 일정 부분의 성공 보수를 수익으로 가져가려는 목적이 있기 때문입니다. 이러한 영업 행위는 법무법인의 사업 목적 중 하나이니 나쁘게 볼 것은 아니고, 필요가 있는 당사자가 유용하게 활용하면 되는 것입니다.
상가의 하자 소송 관련하여, 변호사로부터 상담받은 진행 과정은 간략히 아래와 같습니다.
- 상가 건물 하자 조사 및 소송 진행
- 건물 하자 조사 진행
- 상가 소유주들의 집합체가 없는 상태이므로, 하자 점검 요청의 법적 주체 및 권한이 없는 상황임.
- 시행사, 시공사, 관리업체 모두 이를 악용(?)하여 자체적으로 건물에 대한 하자 점검을 진행하지 않음.
- 건물 하자 피해 발생 시, 상가 임대료 및 매매가에 악영향을 주어 재산권 행사에 제약 예상
- 집합건물마다 다르지만, 일반적으로 신축 건물의 하자 무상 A/S 기간이 규정되어 있음(통상 1~2년)
- 해당 A/S 기간이 만료되기 이전에 건축물의 하자를 조사하고 이에 대한 조치 및 보상을 요청할 수 있음.
- 하자 손해 배상 소송 진행
- 시행사(시공사) 대상으로 건물 하자에 대한 조치 및 손해 보상 요구 진행
- 위 요구가 적절히 처리되지 않을 시, 손해 배상 소송 진행(법무법인 위탁 진행)
- 손해 배상금 배당 진행
- 소송 승소 이후, 구분상가 소유주 대상 손해 배상금 배당 진행
※ 법무법인 위탁 계약 진행
* 손해 배상금 中 일부 성공보수 지급
* 초기 비용 : 소액 실비 소요 예상(인지대 등)
* 건물 하자 조사 비용 : 법무법인 부담
상가 관리단 구성 준비 절차 요약
변호사 및 법무법인 과의 1차 상담을 마치고, 상가 소유주분들의 관련 의견을 취합하기 위하여 조촐한 미팅의 자리를 가지기로 몇몇 상가 내 사장님들과 협의하였습니다. 미팅에 앞서 저는 변호사 상담 내용을 기반으로 관리단 구성에 필요한 제반 준비 사항을 브리핑드리기 위해 간략히 아래와 같이 내용을 정리해 봤습니다. 해당 내용은 저와 같은 상가 초보자가 관리단 결성을 준비할 때 참고하시면 좋을 것 같습니다.
A. <상가 관리단> 이란?
관련 법령에 '관리단'의 법적 근거와 정의, 구성 절차가 명시되어 있습니다. 근거 법령은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제51조(단지관리단) 1항입니다. 관련 법률 조항 링크
"한 단지에 여러 동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들에 관한 권리를 포함한다)이 그 건물 소유자(전유부분이 있는 건물에서는 구분소유자를 말한다)의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 이 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다."
B. 관리단 구성 요건
'각 관리단의 구성원의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상에 의한 관리단집회의 결의'가 필요하다고 합니다. 집합건물법 제51조 2항에 근거하고 있습니다.
"제1항의 단지관리단은 단지관리단의 구성원이 속하는 각 관리단의 사업의 전부 또는 일부를 그 사업 목적으로 할 수 있다. 이 경우 각 관리단의 구성원의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상에 의한 관리단집회의 결의가 있어야 한다."
C. 관리단 구성 필요성
- ① 상가 하자 대응
- 건물 하자 사항 조사
- 건물 하자 소송 진행
- 하자 손해 배상금 배당
- ② 관리업체 감사
- 법무법인 협력업체 지원 가능
- 기존 업체의 반대 소송 대응 지원(법무법인)
- 관리비 구성항목 및 산정근거 감사
- 관리업체 재선정 및 신규계약 진행
- ③ 관리규약 제정
- 배타적 영업권 인정 조항 반영 협의(동종업종 진입 금지)
- 관리단 구성, 운영에 대한 일반 사항
- 상권 활성화 위한 추가 협의 사항 반영 가능
- ④ 법무 서비스 지원
- 상가 재산권 행사 관련(매도/매수 계약)
- 임대차 계약 관련
- 기타 상가 운영 사항 관련(협의 필요)
D. 관리단 구성 결의 절차
- '상가 전체 호실의 80% 이상 등기 이전 완료' 요건 충족 확인
- 등기 이전 상황 확인 지속 필요
- '관리단 준비 위원회' 결성
- 관리단 운영 아웃라인 협의
- 관리인(회장) 및 관리위원 후보자 선정
- 관리에 필요한 정관(규약) 초안 작성
- 관리단 구성 동의서 징구
- 총회 개최
- 관리인 및 관리위원 선임(투표)
- 집합건물 관리 정관 확정
- 관리단 결성 및 활동
FAQ) '상가 번영회'와의 차이점은 무엇인가?
상가 번영회는 사적 단체의 지위이므로, 법적 효력과 구속력을 가질 수 없습니다.
- 구분 소유자의 법률상 대표 권한 없음
- 관리업체 감사, 선정, 계약에 대한 법적 근거 無
관리단 결성을 위한 향후 일정
위 내용으로 몇몇 상가 소유주분들과 관리단 구성에 대한 의견을 나눴고, 향후 뜻을 함께 하며 관리단 결성까지 이루어내기로 협의를 완료했습니다. 아직 관리단 구성을 위한 동의서 징구 조건인 '구분상가 전체 호실의 80% 이상 등기 이전 완료' 상태가 충족되지 못하지만, 지속적으로 상황을 트래킹 하면서 '관리단 결성'이라는 목적을 반드시 달성해 볼 작정입니다. 지금 당장 '관리단'이 어렵다면 '상가 번영회' 형태의 중간 단계 조직이라도 결성하여 각종 분쟁 상황에 대응하자는 의견도 있었는데요, 해당 의견에 대해서도 법률 검토를 받아볼 예정입니다.
어쨌든 주사위는 던져졌고 제가 상담받은 변호사님도 관리단 구성을 위한 설명회를 개최해 주기로 약속하셨습니다. 향후 일정은 해당 설명회를 청취하면서 상가 소유주분과 사장님들의 의견을 좀 더 심도 깊게 들어볼 예정입니다. 지금 당장의 관리단 구성은 안 되는 상황이지만, 차근차근 단계를 밟아가며 관리단 구성의 기틀을 닦아 나가려 합니다. 조만간 법무법인의 설명회 일정이 잡힐 예정인데, 해당 설명회 이후 액션플랜과 절차가 정해지면 2편으로 상황 업데이트해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
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